破产清算常见法律问题？

破产清算常见法律问题？

1、破产清偿顺序

(1)请求权的顺序。根据破产法的规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：①破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用、以及法律行政法规规定应当支付给职工的补偿金(第一顺序);②破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款(第二顺序);③普通破产债权(第三顺序)。

(2)按顺序清偿的规则。破产法规定分配顺序的意义在于，依据一定的法律政策确定不同类别的请求权人的受偿顺序，使顺序在先的请求权人能够优先于顺序在后的请求权人获得清偿。为了实现这一目的，按顺序清偿必须遵守如下规则：①首先清偿在先顺序的债权。②在先顺序清偿完毕后，有剩余财产的，进行下一顺序的清偿。③对每一顺序的债权，破产财产足够清偿的，予以足额清偿;不足清偿的，按比例清偿。④按比例分配后，无论是否有未获分配的下一顺序债权，破产分配均告结束。

2、破产分配方案

(1)破产分配方案的制备。破产分配方案是载明破产财产如何用于破产分配和各破产债权人如何获得破产分配的书面文件。从本质上讲，破产分配方案是全体破产债权人就集体清偿达成的共同意志。管理人应当按照这一意志，实现清算分配。

破产分配方案的制备，由管理人负责进行。管理人在接管破产财产后，应当尽快完成破产财产的清理和估价，并从速制备破产分配方案，以便债权人会议及时讨论通过和付诸执行。

根据破产法的规定，破产分配方案应当载明下列事项：参加破产分配的债权人名称或者姓名、住所;参加破产分配的债权额;可供分配的破产财产数额;破产分配的顺序、比例及数额;实施破产分配的方法。

根据司法解释，对破产分配方案的内容有以下具体要求：对于可供破产分配的财产，要说明其种类、总值，已变现的财产和未变现的财产;对于债权清偿顺序，要说明各顺序的种类与数额，包括破产人所欠职工工资、劳动保险费用和所欠税款等的数额和计算依据;对于破产分配方法，要说明分配的方式和时间;有将来能够追回的财产的，应就追加分配加以说明。

(2)破产分配方案的通过。破产宣告后，管理人应当及时拟订破产财产分配方案，提交债权人会议讨论。在债权人会议讨论时，如果个别债权人认为分配方案的记载事项有错误，可以要求更正。债权人会议通过破产财产分配方案的决议，由出席会议的有表决权的债权人过半数通过，并且其所代表的债权额必须占无财产担保债权总额的1/2以上。该决议经债权人会议二次表决仍未通过的，由人民法院裁定。

经债权人会议通过的分配方案，须报请人民法院裁定认可后，方可执行。人民法院认为分配方案符合法律规定并且无损害债权人利益的情事的，应当裁定认可。

债权人认为债权人会议的决议违反法律规定，损害其利益的，可以自债权人会议作出决议之日起15日内，请求人民法院裁定撤销该决议，责令债权人会议依法重新作出决议。

对于债权人会议通过的破产分配方案，已申报的债权人有异议的，可以按照破产法的规定，在债权人会议作出决议后的7日内提请人民法院裁定，人民法院认为分配方案有错误的，可以要求管理人予以变更。管理人应将变更意见提交债权人会议批准后，报请人民法院裁定认可。

3、破产分配方案的执行

破产分配方案由管理人执行。管理人应于人民法院裁定认可分配方案后，及时通知应接受分配的债权人限期到指定的地点领取分配。逾期不领取的，可以提存。现金分配的，债权人应提供注明其具体地址、开户银行账号的证明。由管理人直接将分配款项汇入债权人指定的银行账户。债权人领取分配财产的费用(包括汇款费用、差旅费等)应当由其自行负担。

破产分配可以一次分配，也可以多次分配。破产财产分配方案采用多次分配的，管理人进行分配时，应当公告本次分配的财产额和债权额。管理人实施最后分配的，应当在公告中指明，并载明对于附条件债权的提存额的分配事项。

4、破产分配额的提存

破产分配额的提存是指管理人在执行破产分配时因为存在某种法律上或事实上的障碍，依法将给付标的物交给提存机关或者人民法院指定的机构，以留待进一步处理的制度。具体说，有以下三种情况：

一是附条件债权的提存。对于附生效条件或者解除条件的债权，管理人应当将其分配额提存。由此提存的分配额，在最后分配公告日，生效条件未成就或者解除条件成就的，应当分配给其他债权人;生效条件成就或者解除条件未成就的，应当交付债权人。

二是未受领分配额的提存。对于债权人未受领的破产财产分配额，管理人应当提存。债权人自最后分配公告之日起满2个月仍不领取的，视为放弃受领分配的权利，管理人或者人民法院应当将提存的分配额分配给其他债权人。

三是诉讼未决债权的提存。破产财产分配时，对于诉讼或者仲裁未决的债权，管理人应当将其分配额提存。自破产程序终结之日起满2年仍不能受领分配的，人民法院应当将提存的分配额分配给其他债权人。

5、破产程序的终结

破产财产分配完毕，由清算组织提请法院终结破产程序。破产程序终结后，未得到清偿的债权不再清偿。破产程序终结后，由清算组织向企业原登记机关办理注销登记。

合作开发房地产项目注意事项？

合作开发房地产项目注意以下事项

1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；

（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；

（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；

（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；

（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；

（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人； （7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；

（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；

等等

（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；

（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。

房地产合作开发合同纠纷管辖法院？

看看合同上管辖条款是如何约定的，个人意见仅供参考。

建设工程中常见的法律问题有哪些？

①法律：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》。

②行政法规：《建设工程质量管理条例》；《建设工程安全生产管理条例》；《建设工程勘察设计管理条例》；《中华人民共和国土地管理法实施条例》。

③部门规章：《工程监理企业资质管理规定》、《注册监理工程师管理规定》、《建设工程监理范围和规模标准规定》、《建筑工程设计招标投标管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》、《评标委员会和评标方法暂行规定》、《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》、《建筑工程施工许可管理办法》、《实施工程建设强制性标准监督规定》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《建设工程施工现场管理规定》、《建筑安全生产监督管理规定》、《工程建设重大事故报告和调查程序规定》、《城市建设档案管理规定》。

国际商务谈判常见的法律问题有哪些？

1、交货方式（风险由谁承担）

2、结算方式、结算货币种类

3、违约责任

4、出现争议的司法管辖地和法律适用为我国还是外国

土地使用权作价入股，合资、合作开发经营房地产应具备什么条件？

根据《城市房地产管理法》第27条及相关规定的规定，土地使用权作价入股必须满足以下条件：

(1)、须是依法取得的土地使用权。

依法取得的土地使用权，包括依照《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定以划拨方式取得的国有土地使用权，也包括依照《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定通过出让或者转让的方式取得的土地使用权。

(2)、集体所有制单位不得以其拥有的集体所有权作价入股。

如果使用集体土地出资的，必须首先办理土地征用手续，将集体土地转为国有土地，然后以国有土地使用权的方式作价入股。

(3)、土地使用权用于合资、合作开发，应当按照《城市房地产管理法》及有关法律、行政法规的规定作价之后方可入股。依照《城市房地产管理法》规定，作价是指依照《城市房地产管理法》第32条的规定进行价格评估。

除此之外涉及其他法律、行政法规有关房地产价格评估的规定亦应依照执行。

(4)、办理变更登记手续。以土地使用权作价入股的，应当到土地登记管理部门办理权属变更登记手续，将原本属于出资人的土地使用权转移至合资、合作企业的名下。

(5)、以土地使用权作价入股，该土地使用权应是无负担的。

如该土地使用权没有受到如抵押或者其他形式的限制，土地使用权人作价入股后，仍然负有此项“免除土地负担”的义务。

房地产估价中常见的价值类型有哪些？

房地产评估价值类型有市场价值、投资价值、现状价值、抵押价值、快速变现价值等。价值类型有两种含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的某种价值——特定价值。

评估方法

1、成本法

房地产成本评估分为两部分，一部分是土地成本积算法，就是对合法取得的土地成本进行核算，然后将取得的利润积累，得出土地使用权价值，另一部分是房屋重置成本法，就是将房屋按照当下市场标准核算成本，同时还要考虑到开发商的利润，最后两者相乘得出房屋总价。

2、市场比较法

将需要评估的房产，与已经成交或评估过的同类产品进行比较，然后将各因素数量化，最后得出房产的实际价值，注意对比的房产必须是相同用途，相同情况以及正常报价的。

3、剩余法

这种评估方法一般用于单项房产价值评估，或者单项土地使用价值评估，计算方式也很简单，因为总价等于土地价值加房产价值，所以只要知道其中一项的价值，就能推算出另一项。

4、收益法

这种评估方法的不定因素比较多，不同地区和不同的房产都会影响收益率，一般是根据收益来推算该房产的价值，计算公式为：房地产纯收益/收益还原利率。

5、假设开发法

所谓假设开发是对正在开发或者还未开发的项目进行测算，然后在减掉剩余开发项目的价值，最后得出的即是房地产的价值。

6、基准地价法

基准地价只是对土地使用权价值的评估，通常是参照已有的同类基准的土地价值进行调整，最后根据区域以及个别因素得出土地使用权价值。

7、路线价法

这种评估方法根土地所在区域、地段等因素有很大的关系，一般同一个区域内的价值会相对稳定一些，如果知道该区域内土地的平均价值，那就可以通过临街的距离估算出土地的价值。

房地产公司面试常见问题及回答？

1.请做一下自我介绍

一般人回答这个问题过于平常，只说姓名、年龄、爱好、工作经验，这些在简历上都有。其实，单位最希望知道的是求职者能否胜任工作。

在做自我介绍时可以说说：最强的技能、最深入研究的知识领域、做过的最成功的事，主要的成就等，这些都可以和学习无关，也可以和学习有关，但要突出积极的个性和做事的能力，说得合情合理单位才会相信。

2.你对薪资的要求?

如果你对薪资的要求太低，那显然贬低自己的能力；如果你对薪资的要求太高，那又会显得你分量过重，公司受用不起。

在回答时最好不要说具体的数字，以免与用人单位给出薪资相差太多；可以通过主观的角度去说，比如：更看重的是企业文化与培养能力。

3.谈谈你对加班的看法?

实际上很多房地产企业在面试时都会问这个问题，并不证明一定要加班，只是想测试你是否愿意为公司奉献。

回答：如果是工作需要我会义不容辞加班，但同时，我也会提高工作效率，减少不必要的加班。

我公司有地，但无房地产开发资质，准备与地产商合作开发，怎么操作比较合适？

我先理解一下你的问题，如果你觉得对可以继续看下去： 有土地的使用权，无开发资质，想与具有开发资质的公司合作开发，并不单纯是出卖土地的使用权获利，如何操作？ 你可以找一家具备开发资质的开发企业，用你公司的土地使用权作为资本投入，商定好开发后获得利润的分配比例，这样开发商有了，你公司就是这个项目开发的投资商，只不过变化的是，你投的不单纯是钱，还有土地的使用权。

具体步骤就是要签订很多合同，这个我没法细说还需要你们和找好的具备开发资质的企业去进行洽谈，中间环节最好找相关法律人士给予一定帮助。因为你的问题里就已经有所纰漏了，地的所有权是国家的，你公司有的只是使用权。

房地产开发资质证书被注销的常见原因是什么？

《房地产开发企业资质管理规定》第二十一条　企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：　　（一）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；　　（二）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。　　第二十二条　企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的，由原资质审批部门降低资质等级；情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。　　第二十三条　企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。