先租后抵与先抵后租？ 先租后抵手续？

先租后抵与先抵后租？

　房屋在抵押后，房屋所有人如又将房屋出租，应当如何处理。房屋在出租后，仿佛所有人将房屋进行抵押，又应当如何处理。租赁权与抵押权之间的冲突集中体现了社会民生利益与物权法理之间的权衡与博弈，也是理论与实践中长期以来的争鸣点，《民法典》物权编草案中对于该问题做出了新的规定。关于抵押权与租赁权关系问题怎么看待，本期我们将就此展开探讨。

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　　先抵后租或先租后抵均不影响抵押权确认

　　首先，对于抵押权与租赁权并存于同一标的物，抵押权属于物权，租赁权属于债权，由于法律未限制在已出租的标的物上设定抵押，先抵后租或先租后抵均不影响抵押权确认。这在（2019）最高法民终1206号租赁合同民事裁定书中也有充分论述。

　　（2019）最高法民终1206号

　　至于案涉抵押物上存在租赁权的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”此条规定可以看出，法律未限制在已出租的标的物上设定抵押。抵押权系担保物权，所追求的是标的物的交换价值；租赁权系债权，所追求的是标的物的使用价值，二者在同一标的物上同时设立并不冲突。虽然在抵押权人实现抵押权时，租赁在先的承租人可以“抵押不破租赁”对抗抵押权人或者标的物受让人，在租赁期限内继续承租标的物，但承租人不享有以在先租赁权阻却抵押权人以折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物并就价款优先受偿的权利。无论租赁在先还是租赁在后，均不影响抵押权人请求人民法院对依法设立的抵押权进行确认。

　　本案中，虽然承租人苏某的租赁权成立于抵押权之前，但是亦不影响抵押权本身的确定。

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　　先抵后租，但不能对抗房屋受让人

　　在抵押权与租赁权发生冲突的情景之下，法律需要对于承租人、抵押权人之间的利益作出价值平衡。《物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，对于先抵后租和先租后抵都进行了规定，并认为在先抵后租的情况下，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第66条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。可见，成立在后的租赁关系对设立在先的抵押权并无对抗效力。一方面体现了物权优先于债权的基本原理，另一方面也体现了前手权利高于后手权利的法律逻辑。

　　《民法典（草案）》第405条：抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　同时，从目前公布的《民法典》草案第405条来看，其仅仅规定了抵押权设立前的已出租的情况，也即仅对先租后抵的情形进行了规制，而删去了《物权法》第190条关于先抵后租的规定，体现了法律条文的精炼化和逻辑洽和。因为无论是动产抵押，还是不动产抵押，在其已经经过交付或者登记的形式完成了公示，即对外产生对抗第三人的效力，成立在后的租赁权当然不可以“善意”来对抗在前成立的抵押权。

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　　先租再抵，原租赁关系不受其影响

　　如从纯粹债权的视角来看，由于抵押权属于物权，租赁权属于债权，根据物权优先于债权的基本原理，看似应当优先保护抵押权人的抵押权。然而问题在于，在于房屋租赁的特殊情景之下，房屋租赁权不仅具备物权化债权的属性，其上也承担了保障民生等社会利益。

　　由此，《合同法》第229条规定了“买卖不破租赁”的制度。其中第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”同时《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

　　抵押权和租赁权之间的权利冲突并非是不可调和，究其根本，在于法律价值之间的权衡。也有学者认为，“买卖不破租赁”制度安排并非包含保护相对弱势的承租人的立法情感与色彩，而是对物债两分立法体系下采取的补救性立法。

　　另外，再次对比《物权法》第190条与《民法典（草案）》第405条对于先租后抵情形的规定，我们注意到，《物权法》第190条规定“买卖不破租赁”的前提是“订立抵押合同前”抵押财产已出租的，而《民法典（草案）》第405条“买卖不破租赁”的前提是“抵押权设立前”抵押财产已出租“并转移占有的”，也就是说《民法典（草案）》在先租再抵下“买卖不破租赁”设定了更加严格的限定条件，即以承租人占有承租物为前提。《民法典》最终对此将如何规定现在尚不清楚，不过从草案来看，也体现了学术界和实务界对于抵押权与租赁权间的“容”与“斥”问题的思考。

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　　在出租人存在过错时，承租人享有赔偿损失权

　　在租赁权与抵押权作用于同一物而发生权利冲突时，如果抵押权的实现导致承租人与出租人之间的租赁合同无法继续履行，承租人的利益客观上受到了损害。承租人的损失是否能得到补偿，取决于房屋在租赁时，出租人是否履行了书面告知承租人房屋抵押情况的义务。

　　总之，抵押权与租赁权之间的权利冲突不仅涉及到抵押权人、承租人、出租人、抵押财产受让人等民事主体之间的利益冲突，也体现了法律价值的权衡。物权与债权，抵押权与具备特别属性的租赁权，价值理念的权衡与选择不仅存在于生活之间，也存在于民商事法律价值冲突解决之中。

先租后抵手续？

发现自己承租的房屋被出租人拿去做了抵押，房屋的承租人往往担忧抵押是否会影响到自己承租房屋的权利，疑虑出租人将自己承租的房屋拿去做抵押是否违法。那么，当遇到这种情况，承租人该如何维护自己的权利呢。

首先，法律并不禁止用已经出租的房屋进行抵押担保，所以，除非合同另有约定，已经出租的房屋是可以进行抵押的。

其次，法律为了保护在先承租人的合法权利，制定了“抵押不破租赁”以及“承租人优先购买权”的规则，承租人可以通过两种方式来主张保护自己的权利：

1、要求房屋的受让人继续履行房屋租赁合同，直至租赁期限届满;

2、如果承租人愿意购买房屋，可以行使优先购买权，在同等条件下优先购买承租的房屋。

最后，为了避免不必要的风险和纠纷，建议在签订租赁合同时，可以在合同条款中明确约定房屋租赁期间设定抵押权的处理方式，并约定一定的违约责任，这样，就能够把风险降到最低了。

不动产先抵后租需要书面告知吗？

民法典规定，房屋出租后，出租人抵押房屋的，不需要告知承租人，但需要告知抵押权人，房屋出租后抵押，不影响承租人承租权。《中华人民共和国民法典》第四百零五条 【抵押权与租赁权的关系】

抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。第七百二十五条 【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

先租后抵押与先抵押后租的区别？

先租后抵押指的是先办理租借的手续，在产生租借行为后才用相关物品进行抵押。也就是说先办理租借手续，然后再用相关物品来抵押。先租后抵押代表者出租方对客户的一种信任。先抵押后租指的是闲提交抵押物，然后再办理出租手续的行为，也就是需要先拿物品来抵押才能租借。一般情况下很多商家为了规避风险都会采取先抵押后租的方式。

先租后售公租房的模式？

先租后售的模式。

房地产企业或其他社会投资机构投资建设的公共租赁住房，且其土地用途为住宅的，可以先租后售，出租期限不低于5年，出租期限自公共租赁住房办理房地产登记之日起计算。在规定的最低出租期限到期后，可以继续出租，也可按核定的价格出售。出售价格由市国土资源房管局会同市物价局在综合考虑建设、财务成本等因素的基础上确定。拟将公共租赁住房出售的，应在出租期限到期前1年告知承租人，承租人享有优先购买权。出售的公共租赁住房自购房人办理房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年后需要上市交易的按届时经济适用住房上市交易的相关规定执行

先本后息的法律依据？

《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第四条规定被执行人的财产不足以清偿全部债务的，应当先清偿生效法律文书确定的金钱债务，再清偿加倍部分债务利息，但当事人对清偿顺序另有约定的除外。

解放后的房屋地契法律效力？

一、老房契有法律效力吗

老房契不具有法律效力。

根据我国现行法律规定，土地属于国家所有或集体所有。因此，解放后颁发的私有土地证或者地契现均已失效，不再具有法律效力。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第二条

中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

二、房契与房产证有何区别，拿到房契就等于拿到房产证了吗

85年以前房子那时是没有房产证的，只有房契。

但是从85年后就统一办理换证了，拆旧建新后是要办房产证的。

1、房契是通俗说法。

2、房产证是法定说法。

3、房契和房产证是一种东西。

4、房子拆来建新房要搞个房产证。原证已没有用了。

房屋征收的先补偿后搬迁怎么界定？

　　这是国务院590号令中新规定的一项征收补偿政策。这一政策主要是纠正过去的拆迁中一些地方为追求拆迁进度，采用行政手段在没有充分协商达成一致的情况下，要求被拆迁户先让房，没有达成一致的部份等房屋让出或拆除后再协商，往往造成许多补偿纠纷。政府的行政干预给被拆迁户带来许多不满，影响政府形象。　　现在先补偿后搬迁释义是要求房屋搬迁前必须就房屋征收补偿事宜，经过征收人与被征收人经过协商达成一致并签订《征收补偿协议》这就是先补偿，然后按协议约定去落实腾空让房事宜兑现补偿资金这就是后搬迁。

先转让后收费的公司有什么风险？

您好，先转让后收费的话，那么我感觉这个公司是比较比较好的，因为他确保了你这个交割到位了才付费，可以保障您的权利。

先租后买的安置房转让合同合理吗？

有效，拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。

购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。