房地产交易常见法律问题 房地产交易常见法律问题有哪些

破产清算常见法律问题？

1、破产清偿顺序

(1)请求权的顺序。根据破产法的规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：①破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用、以及法律行政法规规定应当支付给职工的补偿金(第一顺序);②破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款(第二顺序);③普通破产债权(第三顺序)。

(2)按顺序清偿的规则。破产法规定分配顺序的意义在于，依据一定的法律政策确定不同类别的请求权人的受偿顺序，使顺序在先的请求权人能够优先于顺序在后的请求权人获得清偿。为了实现这一目的，按顺序清偿必须遵守如下规则：①首先清偿在先顺序的债权。②在先顺序清偿完毕后，有剩余财产的，进行下一顺序的清偿。③对每一顺序的债权，破产财产足够清偿的，予以足额清偿;不足清偿的，按比例清偿。④按比例分配后，无论是否有未获分配的下一顺序债权，破产分配均告结束。

2、破产分配方案

(1)破产分配方案的制备。破产分配方案是载明破产财产如何用于破产分配和各破产债权人如何获得破产分配的书面文件。从本质上讲，破产分配方案是全体破产债权人就集体清偿达成的共同意志。管理人应当按照这一意志，实现清算分配。

破产分配方案的制备，由管理人负责进行。管理人在接管破产财产后，应当尽快完成破产财产的清理和估价，并从速制备破产分配方案，以便债权人会议及时讨论通过和付诸执行。

根据破产法的规定，破产分配方案应当载明下列事项：参加破产分配的债权人名称或者姓名、住所;参加破产分配的债权额;可供分配的破产财产数额;破产分配的顺序、比例及数额;实施破产分配的方法。

根据司法解释，对破产分配方案的内容有以下具体要求：对于可供破产分配的财产，要说明其种类、总值，已变现的财产和未变现的财产;对于债权清偿顺序，要说明各顺序的种类与数额，包括破产人所欠职工工资、劳动保险费用和所欠税款等的数额和计算依据;对于破产分配方法，要说明分配的方式和时间;有将来能够追回的财产的，应就追加分配加以说明。

(2)破产分配方案的通过。破产宣告后，管理人应当及时拟订破产财产分配方案，提交债权人会议讨论。在债权人会议讨论时，如果个别债权人认为分配方案的记载事项有错误，可以要求更正。债权人会议通过破产财产分配方案的决议，由出席会议的有表决权的债权人过半数通过，并且其所代表的债权额必须占无财产担保债权总额的1/2以上。该决议经债权人会议二次表决仍未通过的，由人民法院裁定。

经债权人会议通过的分配方案，须报请人民法院裁定认可后，方可执行。人民法院认为分配方案符合法律规定并且无损害债权人利益的情事的，应当裁定认可。

债权人认为债权人会议的决议违反法律规定，损害其利益的，可以自债权人会议作出决议之日起15日内，请求人民法院裁定撤销该决议，责令债权人会议依法重新作出决议。

对于债权人会议通过的破产分配方案，已申报的债权人有异议的，可以按照破产法的规定，在债权人会议作出决议后的7日内提请人民法院裁定，人民法院认为分配方案有错误的，可以要求管理人予以变更。管理人应将变更意见提交债权人会议批准后，报请人民法院裁定认可。

3、破产分配方案的执行

破产分配方案由管理人执行。管理人应于人民法院裁定认可分配方案后，及时通知应接受分配的债权人限期到指定的地点领取分配。逾期不领取的，可以提存。现金分配的，债权人应提供注明其具体地址、开户银行账号的证明。由管理人直接将分配款项汇入债权人指定的银行账户。债权人领取分配财产的费用(包括汇款费用、差旅费等)应当由其自行负担。

破产分配可以一次分配，也可以多次分配。破产财产分配方案采用多次分配的，管理人进行分配时，应当公告本次分配的财产额和债权额。管理人实施最后分配的，应当在公告中指明，并载明对于附条件债权的提存额的分配事项。

4、破产分配额的提存

破产分配额的提存是指管理人在执行破产分配时因为存在某种法律上或事实上的障碍，依法将给付标的物交给提存机关或者人民法院指定的机构，以留待进一步处理的制度。具体说，有以下三种情况：

一是附条件债权的提存。对于附生效条件或者解除条件的债权，管理人应当将其分配额提存。由此提存的分配额，在最后分配公告日，生效条件未成就或者解除条件成就的，应当分配给其他债权人;生效条件成就或者解除条件未成就的，应当交付债权人。

二是未受领分配额的提存。对于债权人未受领的破产财产分配额，管理人应当提存。债权人自最后分配公告之日起满2个月仍不领取的，视为放弃受领分配的权利，管理人或者人民法院应当将提存的分配额分配给其他债权人。

三是诉讼未决债权的提存。破产财产分配时，对于诉讼或者仲裁未决的债权，管理人应当将其分配额提存。自破产程序终结之日起满2年仍不能受领分配的，人民法院应当将提存的分配额分配给其他债权人。

5、破产程序的终结

破产财产分配完毕，由清算组织提请法院终结破产程序。破产程序终结后，未得到清偿的债权不再清偿。破产程序终结后，由清算组织向企业原登记机关办理注销登记。

建设工程中常见的法律问题有哪些？

①法律：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》。

②行政法规：《建设工程质量管理条例》；《建设工程安全生产管理条例》；《建设工程勘察设计管理条例》；《中华人民共和国土地管理法实施条例》。

③部门规章：《工程监理企业资质管理规定》、《注册监理工程师管理规定》、《建设工程监理范围和规模标准规定》、《建筑工程设计招标投标管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》、《评标委员会和评标方法暂行规定》、《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》、《建筑工程施工许可管理办法》、《实施工程建设强制性标准监督规定》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《建设工程施工现场管理规定》、《建筑安全生产监督管理规定》、《工程建设重大事故报告和调查程序规定》、《城市建设档案管理规定》。

网络交易常见骗局？

回答如下：1. 假冒网站欺诈：骗子通过伪造网站或仿冒正规网站来骗取用户的财物或个人信息。

2. 虚假投资诈骗：骗子以高回报率的投资为诱饵，诱骗用户投资，最终骗取用户的钱财。

3. 诈骗邮件：骗子通过电子邮件发送虚假信息或链接，诱骗用户输入个人信息或进行转账。

4. 虚假商品交易：骗子通过虚假商品或假冒品牌来骗取用户的钱财。

5. 虚假招聘诈骗：骗子通过虚假的招聘信息或面试，骗取求职者的个人信息或钱财。

6. 虚假慈善诈骗：骗子冒充慈善机构，通过虚假的慈善募捐活动骗取用户的钱财。

7. 虚假网友交友诈骗：骗子通过虚假的个人信息或照片，骗取用户的个人信息或钱财。

国际商务谈判常见的法律问题有哪些？

1、交货方式（风险由谁承担）

2、结算方式、结算货币种类

3、违约责任

4、出现争议的司法管辖地和法律适用为我国还是外国

交易所常见的交易类型？

一、突破系统

其概念是如果如果有一些明显的波动，价格就会突破（向上或者向下），突破系统通常监控价格的正常波动幅度，在价格突破正常幅度的时候开仓；

比如期货交易中着名的四周规则就是使用这种方法，在价格高于最近4周的最高价格或者低于最近4周的最低价格的时候买入，在达到盈利目标或止损条件后卖出； 

二、趋势跟随交易系统

趋势跟随交易系统是在高频交易被曝光前最流行也是最热门的交易系统类型，最早的趋势跟随交易策略成形于20世纪早期，主要利用移动平均线进行买入、持有、卖出；

之后，由于有了计算机生成的开仓以及平仓信号，当今的趋势跟随系统更为完善和成熟；但是，无论怎样现代化，趋势跟随系统都会在某些市场情况下失效，众所周知，没有任何策略能够战胜所有市场；

趋势跟随系统盈利的假设是股票或者期货市场正在形成一个较强的上升或者下降趋势，通常意义下，我们认为较强的上升或者下降趋势是指价格沿着大于35度角的上升或者下降通道运行，并且回撤较小；比如在上升趋势中，调整幅度较小并且获利平仓盘不明显；

从历史数据来看，市场在30%—35%的时间内时处于趋势行情中；在趋势行情中，通常有某些因素导致投资者更为贪婪（在上升趋势中）或者更为恐惧（在下降趋势中）；投资者的这些极端情感和行为往往导致市场价格快速变化。趋势跟随系统就是利用这样的优势，往往能够在较短的时间内获得丰厚的利润；

为了抓住市场的大趋势，交易研究者开发出了相应的趋势跟随系统；这些趋势跟随系统是很受交易者欢迎的，因为每一个交易者都希望简单、快速地赚到钱；那么趋势交易的劣势是什么呢？作为一个趋势交易者，你需要在趋势性强的市场或者是带有一定速度的投机市场中进行交易，振荡行情或者是无趋势的市场将会是这些交易者的噩梦；

趋势系统主要有摆动系统、当日交易系统、动能系统或者其他较快节奏的交易系统；止损往往伴随着各种趋势交易系统，因为趋势交易系统的理念就是不断亏小钱以捕捉几次赢大钱的机会；因此，作为趋势交易投资者，你必须具有承受这些风险的能力，并且有足够多的资金去抵消这些交易损耗；

如上所述，趋势交易系统的最大制约因素就是它只能应用于市场出现趋势时，尽管目前来看市场大概只有30%的时间处于趋势状态；如果交易者尝试将趋势系统应用于快速振荡行情中，那么他们一定会连续亏损直至退出，假设交易者不能认识到市场是否适合趋势交易，那么他们将会损失大量的金钱和时间；

三、反趋势交易系统

反趋势交易系统是与市场的主流趋势、长期趋势相反交易的系统；通常认为，最佳判定主流趋势的方法是利用周K线而不是利用日K线，反趋势顾名思义就是相反方向的策略，反趋势系统存在的历史已经超过几十年，但并未在中小投资者中流行开来，它被冷落是由于投资者的本性所导致的；

反趋势交易是在较短的时间周期或者中级时间周期做与主流趋势相反的交易，本质上，是在市场进入超卖或者超买状况下持有相反的头寸；

四、缺口关闭系统

其概念是市场在某些时候会有一个缺口，缺口迟早会被回填的，因此可以在缺口的反方向开仓，日内缺口和跨天缺口都是可以有交易机会的；

典型的交易规则是这样的，当价格低于前一个收盘价2%的时候买入；当价格上涨到前一个收盘价的时候或者在当天收盘的时候卖出； 

五、期差(spread)交易

其概念是交易两个价格价格有一定联动性的品种在一定时期内的差价，当两者偏离正常的价格关系的时候，可以开仓来预期其会回归正常关系，例如道琼斯指数和标准普尔指数通常有相同的趋势，或者是两个邻近国家的货币通常有相同的趋势；

如果两者偏离比较大的时候，可以买入一个并且卖出另一个，期望之后能回归正常的偏离值；典型的交易规则是这样的，以纳斯达克100和标准普尔500(SPY)为例，当和SPY偏离的比率比其10日平均值高于1.5个标准差的时候，买入，卖出SPY，1.5个标准差是常态分布的90%，因此其不会经常发生； 

六、波动性系统

其概念是交易一系列价格发生的波动性，通常会拿其移动平均值作为标的；一个波动性交易的例子是交易和其移动平均值；

典型的交易规则是这样的，当价格低于其10日平均值1.5个标准差分的时候，买入；当价格回归到平均，目标利润达到或者止损位达到的时候卖出； 

七、模式匹配系统

其概念是识别价格的特定模式，然后按照其指定的方向开仓；例如可以使用各种技术指标，比如移动平均值，RSI，double top等等；

八、其他类型的系统

还有其他一些交易系统，比如跨市场交易系统等！

房地产债券怎么交易？

房地产债券的交易程序有五个步骤：开户，委托，成交，清算和交割，过户。债券可以在券商或者银行处购买，建议在银行处购买，比较方便。

例如使用银行手机APP，购买国债，打开工商银行手机APP，搜索输入“国债”，即出现可购买的国债或者地方政府债券产品。注意看每个债券的利息、交易时间、购买金额、和剩余期限。

房地产交易服务有什么？

房地产中介服务包括哪些内容

二手房屋的买卖,按揭贷款的融资,房屋写字楼等物业的出租,房屋银行管理,置业投资建议。

有关房地产的咨询,提供房地产信息、技术、政策法规等方面服务的活动。

进行房地产的评估,根据估价目的,遵循一定的原则,按照一定的程序,采用科学的方法,并结合估价经验与对影响房地产价格的因素的分析,对房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估价、推测与判断。

就是为关机构为房地产交易双方牵线搭桥、提供信息、促成交易的活动。

房地产交易条件包括哪些？

1、合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

(1)一般主体要求。房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。

房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。

(2)特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。

在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。

2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此，因欺诈、胁迫、乘人之危；

无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，皆非买卖当事人真实意思，原则上视为无效。因重大误解和显失公平签订的房屋买卖行为，亦属可变更或可撤销的民事行为。

无效或被撤销的房屋买卖合同不具有法律效力，当事人有权不予履行。房屋买卖合同部分无效，不影响其他部分法律效力的，其他部分仍为有效。

3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。

否则，房屋买卖行为无效。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地，不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收，不得买卖拆迁房屋等。

郑州房地产交易最新规定？

郑州市房地产交易管理中心最新规定

1、契税：90平内缴纳1%、90~140平1.5%，超过140平缴纳3%。

 2、所得税按全额1%，由卖方承担，唯一住房减免，但实际交易中是由购房者出。 3、交易费：4元/平方；

4、面积大于144平，需缴纳5.6%营业税，普通住房满五年可减免。

常见的黄金交易术语有哪些？

1、证金

交易人在进入黄金期货交易所之前，必须要在经纪人那里开个户头。交易人要与经纪人签订有关合同，承担支付保证金的义务。如果交易失效，经纪人有权立即平仓，交易人要承担有关损失。当交易人参与黄金期货交易时，无需支付合同的全部金额，而只需支付其中的一定数量（即保证金）作为经纪人操作交易的保障，一般将保证金定在黄金交易总额的10%左右。保证金是对合约持有者信心的保证，合约的最终结果要么以实物交割，要么在合约到期前作相反买卖平仓。

2、初级保证金

开期货交易时，经纪人要求客户为每份合同缴纳的最低保证金。

3、长期保证金

客户必须始终保有的储备金金额。长期保证金有时需要客户提供追加的保证金。追加的保证金是当市场变化朝交易商头寸相反方向运动时，经纪人要求支付的维持其操作和平衡的保证金。如果市场价格朝交易商头寸有利的方向运动时，超过保证金的部分即权益或收益，交易商也可要求将款项提出，或当作另外黄金期货交易的初始定金。

4、应变和盈亏的保证金

清算客户按每个交易日结果向交易所的清算机构所支付的保证金，用来抵偿客户在期货交易中不利的价格走势而造成的损失。

5、合约单位

金期货和其他期货合约一样，由标准合同单位乘合同数量来完成。纽约交易所的每标准合约单位为100盎司金条或3块1公斤的金条。

6、交割月份

黄金期货合约要求在一定月份提交规定成色的黄金。最低波幅和最高交易限度，最低波幅是指每次价格变动的最小幅度，如每次价格以10美分的幅度变化；最高交易限度，如同目前证券市场上的涨停和跌停。纽约交易所规定每天的最高波幅为75美分。

7、期货交付

购入期货合同的交易商，有权在期货合约变现前，在最早交割日以后的任何时间内获得拥有黄金的保证书、运输单或黄金证书。同样，卖出期货合约的交易商在最后交割日之前未做平仓的，必须承担交付黄金的责任。世界各市场的交割日和最后交割日不同，如有的规定最早交割日为合约到期月份的15日，最迟交割月份为该月的25日。

8、当日交易

期货交易可按当天的价格变化，进行相反方向的买卖平仓。当日交易对于黄金期货成功运作来说是必须的，因为它为交易商提供了流动性。而且当日交易无需支付保证金，只要在最后向交易所支付未平仓合约时才支付。

9、指令

指令是顾客给经纪人买卖黄金的命令，目的是为防止顾客与经纪人之间产生误解。指令包括：行为（是买还是卖）、数量、描述（即市场名称、交割日和价格与数量等）及限定（如限价买入、最优价买入）等。