法律是否限制独家委托 法律是否限制独家委托代理

独家委托协议有法律效应吗？

案情介绍：中介公司与房东签订《房地产独家出售居间协议》，约定独家委托出售上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋），委托出售总价为1950,000元，实际成交价格以买卖双方约定为准。独家委托期为三个月，从2017年9月30日起至2017年12月31日止或者至居间人完成委托事项之日止两种情况。甲方同意在独家委托期内，不会终止该委托，也不会通过第三方或其他中介公司、其他代理人出售该房地产，否则甲方应按该协议约定之委托出售总价或实际出售该房地产总价格的1%向乙方支付违约金。独家委托期限内，未经对方书面同意，任何一方不得提前解除或终止该协议。合同签订后，房东通常在上述独家委托期限内未通过中介公司居间，就涉案房屋与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》，且已办理产权变更登记，中介公司得知情况后，以此为由起诉到法院，要求房东支付合同约定的违约金。

实务中，对于独家委托协议的效力存在不同意见。

第一种意见，独家委托协议为格式条款，无效；

认定独家委托格式条款有效与否需要根据个案的具体情况判断，主要考虑的因素是该条款有无违背缔约自由的原则，以及当事人的利益是否因此失衡。

首先，在考量是否违背缔约自由原则时，居间人需承担举证责任，证明其在与委托人签订该格式条款时采取了合理的方式提请对方注意并进行说明。

其次，独家委托条款规定，从合同签订之日起至居间人完成委托事项之日止，委托人都不能再自行或另行委托任何第三方出售房屋。意味着房东需无期限地放弃选择其他居间人的权利，而中介公司却没有在协议中被课以相较于非独家委托更重的义务，使得独家委托条款成为对房东单方面的约束，显然违背了公平原则。该条款满足“提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利”的情形，属于无效条款，因此对中介公司的诉请不予支持。

法律依据：《中华人民共和国合同法》

第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第二种意见，独家委托协议合法有效，具有约束力。

中介公司与房东之间签订的《房地产独家出售居间协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。在独家委托期间，违反协议约定将涉案房屋出售他人，理应承担相应的违约责任。

协议的文本虽然也系由中介公司事先准备，在交易中重复使用的。但本院需要关注的是，首先，涉案居间协议中记载的“独家委托期限”系在签约时手工填写的具体日期，故房东在签约时能够清晰注意到该独家委托条款的内容。其次，作为完全民事行为能力人，其有辨认该条款内容的能力。综合上述事实分析，居间协议中的独家委托条款虽然限制了房东的法定权利，但根据协议文本的签订过程与房东本人在签约时的识别能力，该条款不符合法定的格式条款无效的情形。法院认定涉案居间协议整体有效，并无不当。

法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉，若干问题的解释（二）》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。

独家卖房协议是否有法律效应？

依法成立的合同受法律保护，具有法律效力。如果链家与下游商家在平等、自愿基础上签订了独家代理协议，合同条款没有违反国家法律法规强制性禁止规定的，合同依法成立并生效。

《合同法》第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

什么是独家委托？

中介公司为了保证自己的利益，主要是为了防止带看完了客户之后客户甩单私下成交，除了跟客户签带看协议之外，在登记房源的时候会和房东签一份委托协议。因为现在法律规定规定，如果中介公司没有得到房东本人的委托是没有权利买房子的。

房东签的这份委托协议分两种，一种是非独家协议，这样的委托不会限制房东，他可以同时跟好几家中介公司签这种协议，只要客户不冲突就没有问题；另一种协议叫独家协议，签了这种协议，房东在委托时间到期之前不能够通过其他中介卖房子，即使有其他中介找到房东也不行。

有很多房东为了快点把房子卖出去，不肯签独家协议，同时到好几家中介登记房子,以为这样卖房子好，其实这件事要一分为二的看。

对于中介公司来说，签了独家协议就好比是吃了定心丸，因此在推荐的时候会有选择的找客户，报价格的时候会比房东的底价多报一些，对于一些比较抢手的房子，甚至会比底价多报好几万。虽然成交速度可能会慢一点，但是价格上不会吃亏。有很多房东为了快点把房子卖出去，不肯签独家协议，同时到好几家中介登记房子,以为这样卖房子好，其实这件事要一分为二的看。

对于中介公司来说，签了独家协议就好比是吃了定心丸，因此在推荐的时候会有选择的找客户，报价格的时候会比房东的底价多报一些，对于一些比较抢手的房子，甚至会比底价多报好几万。虽然成交速度可能会慢一点，但是价格上不会吃亏。

但如果是签的非独家协议，那中介公司在报价的时候会留个心眼，因为别的中介也有这套房源，担心报价高了客户被别人抢走了，因此往往会直接把底价报出去。有的中介甚至报的价格比房东的底价报的还低，比如房东底价90万，有些中介为了抢客户，甚至报出89万，等把客户拉回来之后再去跟房东磨叽，能谈下来就定，谈不下来就拉倒，像赌博一样。

因此，如果大家想卖房子，最好是找一家比较大的中介，挑一个能力比较强的经纪人独家委托给他。虽然不敢保证马上能卖出去，但最起码价格不会让你失望。有很多有经验的经纪人，他们签了独家委托之后，因为不用担心别的中介来抢房源，因此他们会主动到其他中介替你登记，跟别家中介合作帮你卖房子。

但是切记一点，任何一家中介里的人都有能力高低之分，你要是找到一家大中介，但是碰到一个能力很差的经纪人，一样卖不出去房子，因为中介公司里面也有竞争，那些经纪人水平不好，但是死死把着房源，让有能力的人接触不到,那你找这家中介算是白找了。

但如果你要买房子，那最好找一些跟中介签了非独家协议的房源，这种房子最好谈价格，两家中介一比较底价就能套出来，有时候甚至能按照比房东原来的底价还低的价格成交。

房产独家委托技巧？

1、价格合理，需求旺盛，房主售房目的明确，房主配合，看房方便。

2、价格虽高些，但需求旺盛，房主售房目的明确，房主配合，看房方便。

3、价格便宜，户型好，楼层好，区位一般的。

4、价格虽高些，但户型好，楼层好，年代较新，如果年代老，区位好，楼层及房型好也是签独家委托的对象。

5、价格合理，业主售房目的明确，业主配合，看房方便，房产位置离公司不是太远。

全权委托和独家委托的区别？

全权委托是一种权力的授权形式，被委托人可以代表委托人签订任何事宜的合同或文件，这种全权委托可以给一个，也可以受给多个！独家委托，就是只只把权利送给一个公司，其他公司没有这个权利来代表委托人办理事情

贝壳网委托码是独家委托吗？

不是。

不是独家，需要独家要另外签协议的。

独家的，要给5000元，3个月内没有卖出，退3500，然后还有500元保证金给你。

贝壳新上线的好赞房源，收取最终成交价的1%（业主支付）。分为定金和尾款，定金由贝壳平台收取，不做分配。尾款，平台收取8%服务费，然后房源方75%，客源方25%。这是他们的收费标准和分佣比例。

1、给业主的服务提供更高的曝光率；

2、制作更精良的未来VR；

3、给予好赞房源固定的贝壳币，悬赏推广等等

委托就业协议是否有法律效力？

就业协议书，也有人称“三方协议”，实际上学校只是作为“鉴证登记方”，仅起到证明作用。即使没有学校的鉴证，就业协议书也具有法律效力。就业协议书不属于劳动合同，

首先，签订主体一方是学生，尚未从学校毕业，不具备劳动者身份。

其次，就业协议书内容简单，并非概括了劳动合同的方方面面。

第三，就业协议有效期短，随双方正式办理录用手续而失效。就业协议是作为平等的民事主体之间的签订的协议，合同内容对双方均具有约束力。例如，违约金的约定。该违约金不同于劳动合同中的违约金，这种违约金是民事约定的违约金，对双方都具有约束力，如单位到时候不与之签订劳动合同就要承担违约责任。如果因为就业协议中未约定的内容导致双方不能协商一致签订劳动合同，双方都不可视为违约，皆不应向对方支付违约金。

委托书是否具有法律效应？

理论上患者本人的选择权利是优先的。可为什么是理论上？

因为有一个授权委托书。患者如果在授权委托书上签字，并且有意愿将其委托给信赖的人时，这个受托人的决定也是具有法律效应的。如果患者不签，那么做决定的只能是他。接受什么治疗以及拒绝治疗都需要经过患者的同意。但是大部分人都会签。上了手术台或者哪怕打个针都是有风险的，倘若患者一旦失去决定能力，只能家属出面。

这样一来就有问题了。

因为在健康的家属面前，生病的患者其实是弱者。

我看过很多不肖子女、别有用心的配偶、以及狐朋狗友，联合起来坑病人的。

比如患者病重，不想花钱的子女或者另寻新欢的配偶要求拒绝治疗（都是合法的受托人），并且签署相关协议了。当大夫的能怎么办？

除非病人本人垂死病中惊坐起，怒签协议不弃疗。

医生在病人无选择能力时只能听受托人的，否则枉顾受托人的意见强行治疗，费用支出且不说，一切后果都是自行承担的，不受法律保护。

所以病人的选择权利优先是理论上的，仅在病人决策能力完好的情况下。

当然，即使意识清醒活动自如的病人，家属也未必和他一条心。

病人和家属互骂的太多了，我还看到过互殴的......医生建议，慎重选择受托人，你好我好大家好。

卖房独家委托靠谱吗？

链家是靠谱点

首先我不是链家经纪人，只是了解

链家独家委托房源在链家网展示会增多，而且更容易变成链家网的必看好房。经纪人是要给一定的保证金，所以会努力去推广，争取在规定时间把房子卖掉。

独家委托房子有什么好处？

独家委托房子的好处有以下几点：

1、 省时、省力：多家公司代理无效客源多，每个客户看房时都要去就浪费了很多时间和精力。

2、 安全、放心：独家代理少了许多中间环节，房主只与一个人联系增加了安全性，也更放心。

3、利益保障：多家代理时，中介公司为了争取成交往往会首先牺牲您的利益，独家委托，代理方会给您一份平时的实际成交价格，并维护您的利益。

4、快速的成交：经纪人会全心全意为您服务，独家委托的房产优先打精品广告，并由代理方代为广泛推销，增加成交几率。

5、 客户筛选：独家委托的房产，代理方在带看前会为业主进行客户筛选，筛选后的意向客户方进行带看。

6、便于操作：如果房产在很多家都登记出售，，若代理方引导不好，会给客户造成一种感觉“是不是该房产有什么问题，要不怎么这么着急卖，登了这么多家？