物业公司交接法律 物业公司交接法律法规

物业公司和物业公司交接应该怎样接收？

先来看看换物业时的交接程序。《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此，正确的流程应该如下：

　　1.书面告知老物业。当新的物业服务企业确定后，业主委员会应当以书面形式告知老物业服务企业移交资料和撤离的具体时间和要求等。这一步很重要，关系到后续程序。

　　2.制定交接计划。业主委员会应当确定拟另行选聘新的物业服务企业时，就要着手制定交接初步计划，明确交接时间、具体资料、财产、费用结算等事项。当新的物业服务企业确定后，业主委员会应当会同新（老）物业服务企业共同制定交接正式计划，细化所有交接事项。必要时可以邀请居民委员会、房管办等有关单位、部门参与指导。计划制定后，应告知所在街镇有部门及居民委员会、房管办等。

　　3.制定应急预案。业主委员会应当对“老物业”是否配合交接进行充分的研判，并与老物业作充分的沟通与协调。如老物业表示可能不会主动配合交接的，业主委员会应当提前做好应急预案。应急预案应抄告所在地的街镇及居民委员会、房管办等。对于可能引发治安案件或刑事案件的，应主动事先告知所在地综治管理部门、公安派出所、行业主管、居委会等部门。

　　4.合理确定交接时间。交接时间涉及到合同期限问题，业主委员会在与新的物业服务企业订立物业服务合同时，应充分考虑到交接时间问题。合同生效日或结束日应当避免春节、国庆节、五一劳动节、元旦、 双休日等节假日或敏感日。特别注意的是，交接时间不得在夜间或零点进行。换句话说，要放在维稳力量工作日为宜。

　　其次，老物业拒不撤离不移交的处理方式如下：

　　1.双方协商。由物业服务企业、业主委员会等相关方，通过互谅互让、友好协商方式加以解决。

　　2.第三方调解。由居民委员会调解组织、街镇设立的人民调解组织、专业调解组织（如浦东新区物业管理纠纷调解委员会）进行调解。或者由房管办或区县房管部门进行协调。形成调解协议或协调会议纪要，交接双方订立移交协议实施交接。

　　3.约谈。由社区管理、治安管理、公安、行业主管、行业协会等部门联合约谈拒不撤离的物业公司。重点需要告知老物业遵纪守法以及如违反面临的法律责任风险。特别需要注意的是，交接的最大阻力可能是老新物业公司聘请的保安公司（保安人员）各为其主。保安的主管部门如果事先约谈双方保安公司负责人，一般情况下，保安公司配合交接的可能性就会大大增加。在业主大会表决选聘物业获得“双过半”同意的基础上，应按“选退出管理、后解决纠纷”原则处理交接问题。

　　4.行政处罚。根据《物业管理条例》第五十九条规定，违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。当被处罚的物业企业不履行处罚决定时，可以申请人民法院强制执行。物业服务企业一旦被处罚，将对其承接物业项目造成非常不利的后果。比如在上海则无法承接新的项目。

　　5.民事诉讼。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

物业公司财务交接注意事项？

项目交接工作主要分为两部分，六个方面：

第一部分：文案交接

包括：

1、 客户档案资料交接；

重点：（1）客户交屋原始资料交接；

（2）二次装修档案；

（3）前期销售合同补充协议。

2、 财务交接；

重点：（1）客户缴费情况统计表，包括物业、能源费等；

（2）对外各种合同协议，费用的结算情况；

（3）物业公司代缴各项费用的缴费情况，重点是水电费代缴收据等；

（4）开办费使用明细及余额统计；

（5）开办费购置各项固定资产明细；

（6）客户预缴物业费及能源费明细。

3、 工程图纸档案资料交接：

重点：（1）前期工程接管验收图纸清单；

按照前期物业与开发商确认的交接清单，与对方交接工程图纸及设备资料、合同、协议。

（2）住宅与商场能源计量分摊办法；

（3）确认住宅用电供电协议内容，确定民用用电电价及供电方式是否是独立供电；

第二部分：设备交接

包括：

1、 设备现状交接：

检查各项设备是否处于运行状态，及了解各项设备前期维修状况、设备运行记录，并检查运行记录是否齐全。

2、 设施状况检查：

检查公用设施是否有明显损坏、丢失。

3、 其它

（1） 检查各项照明器具缺损数量；

（2） 检查各项附属设备的缺损状况。

相关内容：

1、给排水专业

（1）各种设备合格证，使用说明书、设备保修单

（2）系统调试和试运行记录

（3）设备调试和操作手册、安装说明

（4）系统设计方案和设计图纸（水、电图纸）、竣工图纸

（5）施工变更洽商记录

（6）水箱防疫站验收合格证（即使用许可证），水质化验报告

2、弱电专业

（1）消防系统设备技术资料

主机部分：

① 产品说明书，产品技术说明

② 方框图、逻辑图、原理图

③ 产品合格证

④ 探测器清洗和维修说明

⑤ 整机操作规程说明

⑥ 软件编制表

⑦ 地址码编制表

联动部分：

①防火阀、水流指示器、显示报警器、警铃、排烟阀（含滚动顺序）等部分的说明书、接线图、产品合格证

②联动台使用说明书、配线图

③电动防火门、防火卷帘门使用说明书、接线图、产品合格证

④各类联动部件数量、规格、型号一览表

消防系统施工工程资料

①全套消防系统竣工图

②整机及其联动设备系统布线图

③中控室端子柜总端子图

④消防竖中模块箱端子图

⑤联动设备配电柜弱电控制入线端子图

⑥隐蔽工程安装记录

⑦施工变更记录

接管应具备的技术条件

⑴ 火灾报警自动系统功能正常。

⑵ 消音、复位功能正常。

⑶ 报警记忆功能正常。

⑷ 火灾优先功能正常。

⑸ 故障报警功能正常。

⑹ 消防通讯功能正常。

⑺ 手报功能正常。

⑻ 火灾事故照明及疏散指示装置正常。

⑼ 火灾紧急疏散广播功能正常。

⑽ 工作泵与备用泵现场转换运行1－3次均正常。

⑾ 主电源与备用电源自动转换及备用电源自动充电功能正常。

⑿ 主机与区域报警器工作状态一致。

⒀ 连续无故障运行120小时记录。

消防局初验、二验报告及点评开通使用备忘录。

3、电梯专业

（1）按北京市电梯安装工程施工技术资料所要求的进行逐项移交，它包3项评定及电梯安装验收（保修）证书，施工技术资料移交书，施工方案，质量、全技术交底，质量事故报告等资料（即大蓝本）。

（2）对电梯安装验收条件检查表中提到的应具备完整的资料文件进行移交，其中：包括文件目录，装箱单，产品合格证，机房井道布置图，电气接线图，安装（调试）说明书，部件安装图等15项资料文件。

（3）相关的资料移交

① 国家电梯质量监督检验中心检验报告；

②质量监督站核定证书；

③甲方与厂家和安装单位签订的维保合同及所有变更洽商复印件。

（4）劳动部门签发的相关资料移交

①电梯安全检测报告；

②电梯安全使用许可证；

③电梯安全检验合格牌照。

（5）北京市质量监督局签发的资料移交

①北京市质量监督局的电梯检测报告

②电梯层门装置、安全钳、缓冲器、限速器的检测报告

4、电气专业

（1）电气设备建筑平面分布图（标准用电设备总参数）。

（2）配电线路平面分布图（标准线路参数）。

（3）配电室平面布置图。

（4）电气装置隐蔽工程竣工图（包括：电缆、接地装置、隐蔽工程施工记录）。

（5）所有电气设备系统图。

（6）电气设备的试验报告和调试记录：

①开关柜、架构试验报告。

②电力电缆试验报告。

③绝缘试验成绩报告。

④安全工具的试验报告。

（7）上级电站的地址、开关、编号等。

（8）各种设备制造企业应提供的资料

①文件目录。

②装箱单。

③产品合格证。

④使用维护说明书。

⑤安装（调试）说明书。

第三部分：注意事项

1、 各项费用与交接方结清后，再签署项目交接文件；

2、 不能完全交接的费用，可采用押金方式进行确认；

3、 公共能源、通讯费用等过程中费用，须用押金方式进行确认；

4、 特别关注物业公司是否有，已存在服务关系但未签定各种协议、合同的项目；

5、 尽量保留原物业公司电脑中的文件资料；

6、 与原物业公司项目主要人员建立良好沟通关系，以使交接工作顺利进行；

7、 项目交接工作，要由开发单位与交接双方单位对交接文件进行确认；

8、 原物业公司主要工作内容：物业管理费测算、开办费测算、物业用房安排。

业委会交接的法律规定？

没有法律规定

结合工作实际经验对业主委员会的交接程序和有关内容整理如下：

1,业主大会,业主委员会历届成立的档案,文件;

2,历届业主委员会交接的书面清单和交接记录;

3,各届业主委员会,业主大会召开会议的全部记录,决定,公告,照片,录像,录音等材料,分类编号归档。

和机关办公楼前物业公司怎么交接？

一账本的交接=有关物资的交接三有关房屋的交接。

四交接完毕后出现问题的解决方法等

离职交接单有法律效力吗？

离职交接单有法律效力！基于商业秘密，离职员工需要签订保密协议，保密协议是有效的合同。在员工离职时，为其办理离职手续，签订离职协议，可以解决企业所面临的相关劳动纠纷，离职协议的签订要遵循自愿、公平、诚信的原则，不违反法律、行政法规的规定，即视为有效。

补充：法律依据：《中华人民共和国劳动合同法》 第五十条 用人单位应当在解除或者终止劳动合同时出具解除或者终止劳动合同的证明，并在十五日内为劳动者办理档案和社会保险关系转移手续。劳动者应当按照双方约定，办理工作交接。用人单位依照本法有关规定应当向劳动者支付经济补偿的，在办结工作交接时支付。用人单位对已经解除或者终止的劳动合同的文本，至少保存二年备查

物业公司可以发法律函吗？

可以。物业公司向业主提供的是有偿服务，业主在享受服务的同时交物业管理费是正常的，否则物业公司的员工工资哪里来，小区绿化维护怎么进行，小区的安保怎么保证。个别业主对服务不满意可向物业反映沟通，让其改进。对个别恶意不交物业费的业主，可通过专业律师下律师函，必要时上法院起诉。

物业公司受法律保护吗？

只要是从事合法经营的公司，都会受法律保护

物业公司全部转包违反哪些法律？

违反了《物业管理条例》

《物业管理条例》2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修订，根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订，根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订。

物业公司全部转包的行为违反了《物业条例条例》第五十九条：“违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”

离职后工作交接签字确认法律效力？

工作交接签字，是同意办理离职手续的，工作交接是劳动者和用人单位协商一致解除劳动关系后才实施的步骤，劳动者和用人单位没有就解除劳动关系达成一致，不存在办理工作交接和离职手续的情况。

劳动者岗位调整办理工作交接不属于此列。

一般用人单位的离职流程：

1、劳动者需要先去人事部门领取离职清单，按要求找部门领导签核；

2、劳动者完成用人单位安排的交接工作，归还相关物品（办公设备、门禁卡等）；

3、和财务部门确认没有预支、欠款等；

4、找人事部门核对离职当月的出勤，结算工资；

5、人事部门在劳动者离职日，依法开具离职证明，并在15日内办理社保、档案转移手续。

《劳动合同法》

第三十七条 劳动者提前三十日以书面形式通知用人单位，可以解除劳动合同。劳动者在试用期内提前三日通知用人单位，可以解除劳动合同。

会计离职不交接负法律责任吗？

不负法律责任，但是如果员工过错不配合交接，造成用人单位损失的，应赔偿。

一、应该正常办理交接工作，根据劳动合同法第五十条用人单位应当在解除或者终止劳动合同时出具解除或者终止劳动合同的证明，并在十五日内为劳动者办理档案和社会保险关系转移手续。

二、劳动者应当按照双方约定，办理工作交接。用人单位依照本法有关规定应当向劳动者支付经济补偿的，在办结工作交接时支付。

三、故如劳动者未办理交接用人单位可依照劳动合同不允支付相关经济补偿，另如公司制度明确规定未办理交接离职属严重违反公司制度，则劳动者离职会变成严重违反公司制度被公司解除劳动合同，会给以后的就业带来不必要的麻烦。

四、根据劳动合同法第九十条劳动者违反本法规定解除劳动合同，或者违反劳动合同中约定的保密义务或者竞业限制，给用人单位造成损失的，应当承担赔偿责任。如员工未办理交接给公司造成损失，用人单位有权向劳动者索赔。