住宅小区车库是归开发商还是归业主

住宅小区车库是归开发商还是归业主

随着经济的不断发展，城市有车族的数量增长迅速，停车难问题不断加剧。居住小区车库、停车位的稀缺，其所具有的使用价值和商业价值日益显现，导致其所有权归属备受关注。新出台的《物权法》第74条首次对车库、停车位的归属进行了界定，将从一定程度上起到定纷止争的作用。

一、关于对车库车位应首先满足业主需要的理解

《物权法》第74条第1款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。实践中，有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放，侵害了小区业主的合法权益。《物权法》的出台，以法律的形式对业主的此项权利进行了明确。

本条如何操作尚需国家有关立法、司法机关进一步解释。

二、关于地下车库归属的理解

《物权法》第74条第2款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。所谓车库是指隶属于整个小区，具有独立的空间，用以存放车辆为目的的附属建筑物，包括地上车库和地下车库。《物权法》之所以规定可以通过约定方式确定车库的归属，首先考虑到停车难的问题，如果简单地规定车库归业主共有，那么开发商就不愿建车库，这样车库就更少，最终损害的是业主的利益;其次约定归属是私法自治原则的体现，有利于开发商和业主通过平等协商来实现自身的意志。

该条规定的出台引发了不少地方开发商出售地下车库热，部分开发商认为，《物权法》实施后，如果在售房时未能就车库归属问题与业主达成一致，将被推定为业主共有，所以要尽量在新法实施前出售车库。这种理解是对法律的误读，在《物权法(草案)》中曾有“未约定车库的归属即推定为业主共有”的规定，但最终的法律摒弃了此观点，法律并未明确当事人未约定车库归属时的处理方法，具体归属需国家有关部门进一步细化规定。

三、关于停车位归属的理解

关于停车位归属问题，《物权法》第74条第2款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。所谓车位是指区别于车库，在小区路边、空地等地点用于停放车辆的场所。《物权法》对于车位最终采用法定归属与约定归属相结合的形式来决定其权属性质。

法定归属，指业主共有的绿地、道路、道路上的空地及其他场地所形成的停车位都属于业主法定共有的财产。对于“法定归属”部分的车位，开发商不能通过与业主约定的方式改变其共有性质，即使约定亦属无效。停车位归业主共有，并不意味着业主使用停车位无须交费，适当收费是最公平的使用方式。因为小区业主对共有车位享有按份共有权利，各业主之间的权利份额是不同的。如果免费使用共有车位，一是可能出现供不应求、分配不均的矛盾，二是出现实际享有权利不公平的情况，可能在业主之间形成利益冲突和纷争。对于业主共有的停车位，亦不能排除物业管理公司依据合同约定和物价部门制定的标准收取管理费(即综合服务费)。

约定归属，指除法定归属以外的车位，开发商可通过与业主约定的方式明确其归属。小区的停车位主要是为了小区业主的停车方便所建造，如果小区的车位离开了建筑物而存在必将降低其效用，因此单纯的将车位归属于开发商或是业主都是不合适的，“约定归属”协调兼顾了业主和开发商两者的利益。

跪求国家对于小区停车的管理规定！！十万火急啊！拜托有由有关资料的回答一下啊！国内外都可以的！！

金水湾小区停车场管理规定

1. 凡在本停车场进出或存放之机动车辆，其驾驶人员应遵守本规定，服从车场管理人员的管理和指挥，按规定位置停放车辆，自觉维护车场内秩序。

2. 车辆入场时，永久和月租车位驾驶人员须按规定刷卡，时租车辆须自觉出示《行驶证》换取《车辆出入证》，待档杆抬起后，方可入场停放。

3. 入场之机动车辆及驾驶员必须遵守执行《江苏省城市市容和环境卫生管理条例》，保持车场内清洁卫生。凡脏污、泥泞之机动车辆，本停车场有权禁止其入内停放。

4. 入场停放之任何机动车辆，应按泊车证或停车卡指定之区域停放，不得异区、异位、压线停放。否则，本停车场有权将不按指定位置停放的车辆拖至适当地点，并由其车主承担一切费用。

5. 停放在停车场的车辆，必须锁好门窗。凡现金、重要文件、贵重物品及车内物品本停车场不负保管责任。

6. 易燃、易爆、剧毒等危险物品，严禁带入车场。否则将被处以罚款，并承担可能引起的一切责任。

7. 车辆离场或任何人士驾驶或移动场内任何车辆时，车场管理人员有权对其进行管理、检查。驾驶人员不得以任何理由拒绝，否则，驾驶人员须承担由此引起的一切责任。

8. 使用停车场泊车之任何机动车辆，本停车场只向被泊车辆提供车位使用权，本停车场无需为被泊车承担任何损伤、损毁及损失之责任。

9. 使用停车场泊车之任何机动车辆及其它使用人。应对由其引起的本停车场内的建筑、设备、设施的任何损坏或损失负责，并在指定的时间缴付被损坏、损失物件的赔偿费、修理费、安装及相关费用。

10. 使用停车场泊车之任何机动车辆及其使用人，必须遵守和执行本停车场以书面或口头规定的一切合法条例和规定。如速度限制、高度限制、严禁吸烟等，违反者将按规定进行处罚。

11. 停车场之泊车位只供机动车辆泊车之用，其它超过泊车以外的任何行为及任何形式的功能改变，都将视为非法。

12. 卡为一车一卡制，只限指定车辆使用，不得转借、涂改、伪造。否则，将收回泊车卡和出入磁条，如事件、行为带有刑事性质，将送交公安机关追究刑事责任。

13. 所有车辆均应按照本停车场现时有效之收费标准 >标准缴费。月租车辆须在当月最后一天前到管理处办公室办理交付下月停车费用。

14. 如遇泊车卡遗失，依下列方式处理：时租卡遗失立即向门岗管理员申报；月租卡或长期卡遗失，须到管理处客服部办理补办手续。

15. 本停车场保留修改、增删本管理规定中任何或全部条款，以及制定新的管理 规定的权利，经修订的管理规定一经发布，即告生效。并对所有停放的任何机动车辆及使用人具有效力和约束力。同时，旧的管理规定即告失效。 金水湾小区停车场管理规定

1. 凡在本停车场进出或存放之机动车辆，其驾驶人员应遵守本规定，服从车场管理人员的管理和指挥，按规定位置停放车辆，自觉维护车场内秩序。

2. 车辆入场时，永久和月租车位驾驶人员须按规定刷卡，时租车辆须自觉出示《行驶证》换取《车辆出入证》，待档杆抬起后，方可入场停放。

3. 入场之机动车辆及驾驶员必须遵守执行《江苏省城市市容和环境卫生管理条例》，保持车场内清洁卫生。凡脏污、泥泞之机动车辆，本停车场有权禁止其入内停放。

4. 入场停放之任何机动车辆，应按泊车证或停车卡指定之区域停放，不得异区、异位、压线停放。否则，本停车场有权将不按指定位置停放的车辆拖至适当地点，并由其车主承担一切费用。

5. 停放在停车场的车辆，必须锁好门窗。凡现金、重要文件、贵重物品及车内物品本停车场不负保管责任。

6. 易燃、易爆、剧毒等危险物品，严禁带入车场。否则将被处以罚款，并承担可能引起的一切责任。

7. 车辆离场或任何人士驾驶或移动场内任何车辆时，车场管理人员有权对其进行管理、检查。驾驶人员不得以任何理由拒绝，否则，驾驶人员须承担由此引起的一切责任。

8. 使用停车场泊车之任何机动车辆，本停车场只向被泊车辆提供车位使用权，本停车场无需为被泊车承担任何损伤、损毁及损失之责任。

9. 使用停车场泊车之任何机动车辆及其它使用人。应对由其引起的本停车场内的建筑、设备、设施的任何损坏或损失负责，并在指定的时间缴付被损坏、损失物件的赔偿费、修理费、安装及相关费用。

10. 使用停车场泊车之任何机动车辆及其使用人，必须遵守和执行本停车场以书面或口头规定的一切合法条例和规定。如速度限制、高度限制、严禁吸烟等，违反者将按规定进行处罚。

11. 停车场之泊车位只供机动车辆泊车之用，其它超过泊车以外的任何行为及任何形式的功能改变，都将视为非法。

12. 卡为一车一卡制，只限指定车辆使用，不得转借、涂改、伪造。否则，将收回泊车卡和出入磁条，如事件、行为带有刑事性质，将送交公安机关追究刑事责任。

13. 所有车辆均应按照本停车场现时有效之收费标准 >标准缴费。月租车辆须在当月最后一天前到管理处办公室办理交付下月停车费用。

14. 如遇泊车卡遗失，依下列方式处理：时租卡遗失立即向门岗管理员申报；月租卡或长期卡遗失，须到管理处客服部办理补办手续。

15. 本停车场保留修改、增删本管理规定中任何或全部条款，以及制定新的管理 规定的权利，经修订的管理规定一经发布，即告生效。并对所有停放的任何机动车辆及使用人具有效力和约束力。同时，旧的管理规定即告失效。 相关资料可在此 下载. 相关资料可在此 下载. >>上篇文章:品牌理念的三种“亚健康”症

>>下篇文章:金水湾管理处车辆管理制度