合同法 286 条不宜折价，拍卖的建设工程指哪些内容

一、合同法 286 条不宜折价，拍卖的建设工程指哪些内容

您好，根据《合同法》第286条规定，并非所有建设均可以折价、拍卖、不宜折价，拍卖的建设工程是由其自身性质决定的。建设工程不宜折价、拍卖的情况《合同法》 未作规定，最高人民法院也未予以解释。但在实践中普遍认为，不宜折价、拍卖的建设工程应仅限于二类：

一是军事工程、保密工程、市政工程；

二是用于公益事业的建设工程 如桥梁、道路、学校等。

如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

二、如何行使建设工程优先权

优先权，又称优先受偿权，是指由法律规定的特种债权人就债务人的全部财产或特定财产优先受偿的权利。优先权除了具有担保物权的一般特质外，还有以下特点：

1、优先权是基于法律的规定，当事人之间不能创设；

2、优先权是无需公示的担保物权，既不需要专门登记，也不需占有债务人的财产；

3、同一物上存在数个优先权时，受偿顺序按照法律规定行使。

建设工程价款优先受偿权，是我国民商事立法中创立的一种民事优先权制度。《合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。根据此规定，建设工程合同承包人行使优先权遵循的程序是：

1.在发包人未按约支付价款时，承包人有权催告发包人在合理期限内支付价款。

2.协议将工程折价。

3.协议不成，除不宜拍卖的以外，承包人可申请法院将该工程依法拍卖。

《合同法》第二百八十六条规定未对优先权的效力、合理期限、优先受偿的范围等实践中争议较多的问题给出进一步界定。为此，2002年6月最高人民法院就上海高院的请示下发了《批复》，《批复》对合同法第二百八十六条的适用进行了解释，明确了建设工程合同承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用；承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。《合同法》第二百八十六条及《批复》，确立了建设工程合同承包人价款优先受偿权，既为承包人实现其经济利益提供了法律保障，也为工程款拖欠问题的解决提供了法律途径。

建设工程合同承包人行使优先权应具备的条件是：

1.当事人之间产生的法律关系应是因建设工程合同所生之债权。

2.涉案的标的物应为发包人所有的建设工程。

3.承包人必须按照合同的约定全部适当地履行了义务，即工程按期完工，质量合格且经过竣工验收，如承包人存在违约行为，发包人拒付工程款的，承包人不得行使优先权。

4.承包人在发包人未按照合同约定给付价款的，一般应先行催告，在催告期限届满后不支付的，承包人可行使优先权。

5.优先权的实现方式分为协议和拍卖两种方式，行使优先权时应充分考虑建设工程价款法定优先权的法定性、从减少讼累和节约司法资源的前提出发，当事人尽量通过协商解决，只有在协商未果时，准予债权人直接向人民法院申请依法拍卖；优先权的行使是有限制的，对不宜拍卖、折价的工程不得行使。换言之，并非所有的建设工程项目都享有优先受偿权。

三、司法拍卖注意的风险在司法拍买中在建未结清工程费，是否由买受人支付

注意是拍卖…卖！拍卖前如果条件是由买受人支付那么就由买受人支付