香港预售制和内地一样吗？

不一样，区别如下：

（一）预售条件

　　香港获批《预售楼花同意书》须满足两个条件：确保地价已经全数支付；证明有能力支付所有“建筑费”。建筑费证明有三种方式，满足其一即可：①从银行处获得建筑费用贷款（存入信托专户，项目完工前不用还款）；或②银行贷款承诺书（银行向政府承诺兜底）；或③无担保贷款合约（由财务公司作出无担保贷款合约）。

　　内地获批《预售许可证》须满足三个条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　在香港，开发企业申请预售时，开发企业必须确保有足够资金完工，并通过信托专户实现破产风险隔离，保障资金安全。内地预售许可时，25%的工程费用投入即可。

　　（二）建筑费管理

　　香港开发企业需在指定信托账户存入项目所需建筑费，且不能自由提取。建设过程中，开发企业凭“建筑师证明书”申请取回建筑费，确保款项用途必须为支付建筑费。

　　内地无此规定。建筑费主要为房地产开发贷款，房开贷发放银行会提出项目资金专户管理要求，对于资金的支出逐笔监督，保证用于项目建设。部分建设费为预售收入（约30%），纳入预售资金监管账户管理。

　　相较之下，两地建设费使用方式与构成存在区别。香港建设费完全由开发企业筹措，通过信托专户管理，使用上引入第三方证明，对款项使用要求更加严格。内地建设费中房开贷通常不能全额覆盖，由销售收入补充，且资金账户不能实现破产隔离，实践中亦存在被查封情况。

　　（三）预售资金与按揭贷款

　　香港购房者签订购房合约时支付等同楼价5%的订金（如有特别条款则额外支付），定金锁定在开发企业律师事务所的信托账户，直到项目完工确认交付后，开发企业才会收到款项。购房者在房屋完成建设并正式交付前才申请按揭贷款。

　　内地预售资金包括定金、首付款及按揭贷款等，涵盖全部购房款。购房者在购房合同网签后申请按揭贷款，按揭贷款作为预售资金存入监管账户。预售资金由开发企业与监管银行、监理单位三方签订监管协议的方式监管，开发企业项目建设过程中可以取用。

　　两地预售资金的构成、比例与按揭贷款使用时点存在较大差异。香港购房者按揭贷款在项目完工后才申请发放，预售订金比例也很低，预售订金和按揭贷款不作为建设费支出。而内地预售资金涵盖全部购房款（首付、按揭贷款等），预售资金作为建设费支出（约占30%），近年来有上升趋势。